中部の外郭都市の将来はⅢ

方向性は、家主側の意思が通じることが重要です。

①管理会社が増えてくる
100戸～２００戸を管理する会社が全体の戸数のある一定の比重をもつこと

②既存の管理会社の奮起
建築会社と管理会社が同一の場合の管理会社さんが大手仲介業者と対等な動きをすること
Ｄ社、Ｓ社、ＤＡ社、Ｔ社が変われば、大きく変わる

また、大手仲介会社と管理会社の同一の場合は、大変厳しい事ですが、下部組織化している
管理会社の独立化です


これが、出来無限り中部の外郭都市の大家さんの展望は、かなり暗くなる。

この現実を回避できない場合は、デフレの自然淘汰にまきこまれてしまうだろう。

家主さん　独立している管理会社さん

奮起しませんか。

中部の外郭都市の将来はⅡ

大多数の「大家さんの管理化」です。

この不動産屋さんに依頼ををすると早期客付けができる
 
ここからの続きです。
 
中部4県に網の目のように支店を置き、不動産仲介の基礎となる大家さん訪問行い
 
未取引の取引化を地道に行う。
 
新入社員は、200物件の取引化が最初の業務
 
4月～6月の閑散期は、朝から晩まで全員で大家さん訪問
 
日常的には、社員を半分残し半分は、大家さん訪問
 
この業務は、現在も形を変え続いています。
 
一方で、春と秋の２シーズンのテレビコマーシャルから365日
 
ゴールデンタイムにコマーシャルを行う
 
これもまた、現在まで続いております。
 
その結果もたらす効果は、
 
①集客力ナンバーワン
②売上業界ナンバーワン
③関連業種の底上げ（主に賃貸管理会社とリフォーム会社）
 
この結果、
大家さんの管理化につながってくるのです。
 
「ここに仲介依頼しなければ、お部屋が空いてします。」
 
「物件管理を関連会社に依頼すればいつも満室になる。」
 
しかし、物件管理や専任物件が膨大になり、仲介店と大家さんの力関係が
 
明らかに出てきてしまいました。
 
「家賃を下げなければ、決まりません。」
 
「お部屋の全改装をすると決まりが良くなりますよ。」
 
その仲介業者さんの言うとおりしないと干されてしまう。
 
どうしても供給過多の地域は、値段勝負になってします。
 
名古屋を中心に岐阜、三重は、そう、ならざる負えませんでした。
 
最近までの豊田や岡崎は、まだ、一定家賃を取れていますが、
 
岐阜は、惨憺たるものです。
 
続きは、次回へ
 
 
 

中部の外郭都市の将来は

賃貸物件の供給過多の地域の賃貸市場の行く末は

過疎では無い地域ですよ。

人口16万の小都市に賃貸物件の供給が多くなるとどうなるのか。

また、その地域に大手の賃貸不動産会社の影響力も結びつき

大変な結果になってしまう。

また、大手賃貸不動産会社の企業行動にも寄ります。

①供給過多の要因

　相続税対策、資産運用当の営業トークで一世風靡をした昭和30年～50年に

突如として現れた建築リース会社

　特にこの中部で会社設立をして全国展開した大手2社や東海地方で中心に基盤を置く企業

忘れては成らない全国規模の大手2社とプラスアルファーのハウスメーカー

ただ、これだけでは、供給過多と現在の恐ろしい現状には、成りません。

②大手仲介業者の地道な企業活動

通常の不動産会社は、未取引の大家さんの取引化を積極的に行う事は、有りませんでした。

慣習にそった保守的な業種です。

ところが、中部で産声を上げたある会社は、全戸ローラー的に大量に訪問をします。

他の不動産屋さんが取引していようがお構いなくする。

専任での賃貸仲介であろうが関係も無く

この事が良いとか悪いとかが問題では有りません。

「縄張り」を持っていた不動産屋さんの悪しき慣習を脱却をする点では革新的です。

しかし、これを打ち崩して残るのは、

大多数の「大家さんの管理化」です。

この不動産屋さんに依頼ををすると早期客付けができる


続きは、次回へ

デフレ経済が退去を促進させるのでは。。。

最近の退去立会の傾向は

立会の最終結論の時

原状回復義するためのご説明をするにあたって

借主負担分は理解していているものの

金額提示をすると

納得できない旨のお話になってしまいます。

そして

金額交渉に入るケースが多々あります。

3年前と様変わりしているようにも思えます。

リーマンショック以降の

景気低迷が

この「住」の分野まで来ています。

お客様の退去理由に

固定費の削減のために退去をする

①中古戸建てを購入する

②家賃の安い物件に移る

③実家に帰る

三つとも上記理由です。

供給過多のこの地域では、日を追うごとに

安い物件が出てきています。

これが、退去に拍車がかかっているのでは。。。。

賃貸住宅なんでもQ＆A

【Ｑ】賃貸情報で「シニア入居相談可」と有りますがどういう意味ですか。

【Ａ】通常の賃貸借では、「老人」の単独の及び夫婦の入居は、敬遠されがちです。

　　理由は、もしもの出来事です。
　　例えば、「お部屋でも病死や、救急車の呼び出し」などです。
　　そして、もしもの時の緊急対応ができるかどうかでしょうね。
　　保証人さんが近くにいることが条件にになり、直ぐに駆けつ
　　けられるようにする

　昨今、賃貸住宅事情も年々変わってきております。
　２０代前半から３０代半ばの若い方が激減し４０代半ばから
　５０代後半の方の入居が増える傾向にあります。
　そのため、老人と言われる世帯の入居も可能になっていくでしょう。
　

大垣日大初戦突破！！「国土交通省住宅局発行のガイドライン」

春の選抜高校野球選手権大会で見事「大垣日大」が初戦を突破しました。

しかも、10回裏のエックスゲーム

「東海勢強し」ですね。

中京大中京と並んで次へ

頑張れ！！東海勢

頑張れ！！大垣日大

ということで本題へ

今日は、アパート、マンションの入居中の豆地知識を！

え～皆様　　「善管注意義務違反」ってご存知ですか。

これは、退去清算時に、故意・過失と通常以上の損耗と並び

入居者側が負担するものです。（国土交通省住宅局発行のガイドライン平成12年度版）

これは、室内や設備品に対して気を付けていれば、壊われたり使用不能になったりしない

現象を言います。

（例）窓を開放して留守にしている間に雨が部屋の中に入り畳やクロスが濡れて腐る要因

　　　なったりはがれたりする現象を言います。

　　　他には、冷蔵庫やテレビを壁に隙間く設置して、焦げ目がついた現象です。

　　7センチほど壁から放して使用して頂ければ、酷い焦げ目は、つきにくいです。

（解説）冷蔵庫やテレビは、現代生活には必要不可欠な消耗品です。よって、気を付けて

　　　　いる生活（7センチ放している）場合での焦げ目は、大家負担になりかぶｓきます。


詳しくは、株式会社住まいるのリンクページを参照下さいませ。

生き残りをかけたサバイバル

本日の訪問4回目

大垣市内の大家さん宅訪問です。

設備関連の提案と入居斡旋の提案でお話を進めています。

各室管理を快く受諾して頂きました。

安い賃料で募集をかけても中々決まらず

東海3県下のオーナーさんは、悩みの種です。

他の地域は、わかりませんが、ここ東海地方は、

大手の賃貸不動産業者があちらこちらに有ります。

大手2社が名古屋市に実質的に本社を持っています。

悪しき慣習を突破し、大家さんとのパイプを20年以上続けてきた結果が

大手仲介業者の言いなり状態になっているケースが多いです。

悪しき慣習・・・地域ごとに不動産屋さんの縄張りが有ります。例えば、○○市○○町とその周辺3町

は、△△不動産と□□不動産といったような風でしょうか。

ですから、ほかの地域の不動産屋さんが○○市○○町の客付けは△△不動産を通じて仲介をする。

全国的には、こういった慣習が今でも有ると聞いております。

少なくとも、東海三県下では、賃貸では、かなり減っています。

言いなり状態・・・大手2社を中心に賃貸物件の斡旋不動産業者の客付けが１００％近い状態です

から賃貸仲介業者の営業マンの提案を聞かなければ「部屋付け」をしてもらえない。

こう思っている大家さんがかなりいます。長期ローンを組んでマンションを建て、収支を組んでいる

はずなのにどんどん家賃が下がってくる状況や敷金、礼金、前家賃無しで客付けをする提案。

これは、全て賃貸仲介業者の提案です。

自社の業績アップしか考えていません。

バブル崩壊、リーマンショックによる不動産仲介の生き残りをかけたサバイバル

この餌食が大家さんなのではと感じています。

ＭＡＣさんの管理物件本日「一物件解約」です。

本日は、賃貸管理のＭＡＣサポートの管理物件がひとつ解約が有りました。




当社、住まいるの専任物件がひとつ無くなったということになります。



その物件は、管理開始時には、築30年でした。



入居率も50％強



入居者も放置状態ですので家賃滞納者や素行のあまり宜しくない方たちも



少なからず居ました。



管理開始から約2年の間に入居率100％



家賃滞納者０



マンションの清掃



設備点検も良好



これで解約です。



ちょっとショックですね。



管理料を払いたく無いみたい



利用するだけ利用してという感じですね。



ＭＡＣさんからの情報ですが、提携会社でも有り



自分のことのように腹立たしい気持には変わりは有りません。



賃貸管理の難しさを感じております。

岐阜県の賃貸物件のご紹介

岐南町の賃貸マンションのご紹介
◆物件名◇グランツ杉山Ⅲ

◆賃料◇家賃60,000円・共益費7,000円・駐車場3,000円

◆環境◇閑静な住宅街・買い物便利・小学校、中学校近し・岐阜市街、名古屋市にアクセス良し

間取り（３ＬＤＫ）

物件詳細は、ここをクリックしてください。

http://www.homemate.co.jp/rent/dtl.asp?kt=08&bn=0681202685B&kc=6812&tc=001

お問合わせはここをクリックしてください。

https://www.homemate.co.jp/rent/inquiry.asp?bn=0681202685B&kc=6812&tc=001&kt=01

問い合わせ先お電話番号　　０４８４－８７－２０２６

ホームメイトＦＣ大垣店のＵＲＬ　http://www.smile2009.co.jp/

岐阜県大垣市の賃貸物件多数ご用意しております。/実質賃料とは？

岐阜県大垣市の賃貸マンション・コーポ

をお探しのお客様へ必見！！

只今、岐阜県大垣市の賃貸物件の入居総額16万円キャンペーン開催中！！

ホームメイトＦＣ大垣中央店までお問い合わせくださいませ。


・実質賃料とは？

　前回のブログでご紹介させて頂きました入居総額を入居予定年数で1ヶ月あたりの費用を算出します。地域によっては更新料や退去清算時に費用が必要な契約なども有りますので一概には、正確な「実質賃料」を算出することは難しいです。

例：家賃6万円、共益費7千円、駐車場1万円、敷金18万円、礼金6万円、仲介手数料3万900円

　の場合の賃料は、7万7千円です。

しかし、実質賃料は、（関東の場合の更新料2年で１ヶ月分の更新料必要として）４年住む過程で、
8万3893円になります。退去費用を０と過程してます。

約6900円のアップとなります。

そこで当社の16万キャンペーンでの入居の場合

同じ賃料と同じ4年の入居費用での実質賃料は、７７，１２５円になります。

入居費用のイロハのメッセージ

入居費用と毎月の賃料

　賃料とは、家賃、共益費、駐車代のことです。入居するために、敷金（保証金）、礼金、仲介手数料、それに、前家賃が必要です。そのほかに家財保険料や最近では、入居安心サポート、室内消毒の合計金額が、入居総額になります。

　入居費用を4つ分類し必要不必要を検証します。

１、賃料・・・・・・・・・・・・・・・・必要

２、敷金（保証金）・・・・・・・・必要ですが、最近では、物件や不動産屋さんにより無しも有ります。
　　礼金・・・・・・・・・・・・・・・・物件や地域差により必要な場合と無しの場合があります。

３、仲介手数料・・・・・・・・・・必要

４、家財保険・・・・・・・・・・・・任意ですが、管理会社やオーナーの指定保険会社が有り、入らざる負　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　えない可能性があります。
　　安心サポートシステム・・任意
　　室内消毒・・・・・・・・・・・・任意


入居費用を少なくするために

１、任意の箇所の説明を聞いて希望の有無をご自身でご判断ください。
　　また、敷金や礼金無し物件を探すことを、まず、行いましょう。

２、家賃交渉をしてみましょう。出来る物件出来ない物件があるのは、管理会社や物件オーナー
　　の考え方です。（収支の関係を考慮します。）

次回は、実質賃金の書き込みをします。

株式会社住まいるのホーム紹介

岐阜県大垣市の賃貸と売買の専門店

ホームメイトＦＣ大垣中央店株式会社住まいる

◇ホームメイトのフランチャイズに加盟しております。
賃貸の情報満載のホームページは、
◇不動産なび・不動産ﾄﾞｯﾄコムのホームには、売買土地、売買中古戸建て、新築戸建ての情報が満載です。

不動産なび
不動産ﾄﾞｯﾄコム

◆株式会社住まいるのホームページは、 ここをクリックしてください。
　メインホームです。不動産、リフォーム工事、室内清掃の業務を受けたまっております。
　ＭＡＣサポート株式会社と連携をとっております。
　不動産さんは、住まいるで、管理、リフォームは、ＭＡＣサポート
◆ＭＡＣサポート株式会社のホームページは、 ここをクリックしてください。
　賃貸管理の専門店のマックです。岐阜市、大垣市、瑞穂市、本巣北方町、羽島郡岐南町とその周辺の市町をエリアに日々、管理業務を行っております。