中部の外郭都市の将来はⅡ

大多数の「大家さんの管理化」です。

この不動産屋さんに依頼ををすると早期客付けができる
 
ここからの続きです。
 
中部4県に網の目のように支店を置き、不動産仲介の基礎となる大家さん訪問行い
 
未取引の取引化を地道に行う。
 
新入社員は、200物件の取引化が最初の業務
 
4月～6月の閑散期は、朝から晩まで全員で大家さん訪問
 
日常的には、社員を半分残し半分は、大家さん訪問
 
この業務は、現在も形を変え続いています。
 
一方で、春と秋の２シーズンのテレビコマーシャルから365日
 
ゴールデンタイムにコマーシャルを行う
 
これもまた、現在まで続いております。
 
その結果もたらす効果は、
 
①集客力ナンバーワン
②売上業界ナンバーワン
③関連業種の底上げ（主に賃貸管理会社とリフォーム会社）
 
この結果、
大家さんの管理化につながってくるのです。
 
「ここに仲介依頼しなければ、お部屋が空いてします。」
 
「物件管理を関連会社に依頼すればいつも満室になる。」
 
しかし、物件管理や専任物件が膨大になり、仲介店と大家さんの力関係が
 
明らかに出てきてしまいました。
 
「家賃を下げなければ、決まりません。」
 
「お部屋の全改装をすると決まりが良くなりますよ。」
 
その仲介業者さんの言うとおりしないと干されてしまう。
 
どうしても供給過多の地域は、値段勝負になってします。
 
名古屋を中心に岐阜、三重は、そう、ならざる負えませんでした。
 
最近までの豊田や岡崎は、まだ、一定家賃を取れていますが、
 
岐阜は、惨憺たるものです。
 
続きは、次回へ
 
 
 

中部の外郭都市の将来は

賃貸物件の供給過多の地域の賃貸市場の行く末は

過疎では無い地域ですよ。

人口16万の小都市に賃貸物件の供給が多くなるとどうなるのか。

また、その地域に大手の賃貸不動産会社の影響力も結びつき

大変な結果になってしまう。

また、大手賃貸不動産会社の企業行動にも寄ります。

①供給過多の要因

　相続税対策、資産運用当の営業トークで一世風靡をした昭和30年～50年に

突如として現れた建築リース会社

　特にこの中部で会社設立をして全国展開した大手2社や東海地方で中心に基盤を置く企業

忘れては成らない全国規模の大手2社とプラスアルファーのハウスメーカー

ただ、これだけでは、供給過多と現在の恐ろしい現状には、成りません。

②大手仲介業者の地道な企業活動

通常の不動産会社は、未取引の大家さんの取引化を積極的に行う事は、有りませんでした。

慣習にそった保守的な業種です。

ところが、中部で産声を上げたある会社は、全戸ローラー的に大量に訪問をします。

他の不動産屋さんが取引していようがお構いなくする。

専任での賃貸仲介であろうが関係も無く

この事が良いとか悪いとかが問題では有りません。

「縄張り」を持っていた不動産屋さんの悪しき慣習を脱却をする点では革新的です。

しかし、これを打ち崩して残るのは、

大多数の「大家さんの管理化」です。

この不動産屋さんに依頼ををすると早期客付けができる


続きは、次回へ

デフレ経済が退去を促進させるのでは。。。

最近の退去立会の傾向は

立会の最終結論の時

原状回復義するためのご説明をするにあたって

借主負担分は理解していているものの

金額提示をすると

納得できない旨のお話になってしまいます。

そして

金額交渉に入るケースが多々あります。

3年前と様変わりしているようにも思えます。

リーマンショック以降の

景気低迷が

この「住」の分野まで来ています。

お客様の退去理由に

固定費の削減のために退去をする

①中古戸建てを購入する

②家賃の安い物件に移る

③実家に帰る

三つとも上記理由です。

供給過多のこの地域では、日を追うごとに

安い物件が出てきています。

これが、退去に拍車がかかっているのでは。。。。

賃貸住宅なんでもQ＆A

【Ｑ】賃貸情報で「シニア入居相談可」と有りますがどういう意味ですか。

【Ａ】通常の賃貸借では、「老人」の単独の及び夫婦の入居は、敬遠されがちです。

　　理由は、もしもの出来事です。
　　例えば、「お部屋でも病死や、救急車の呼び出し」などです。
　　そして、もしもの時の緊急対応ができるかどうかでしょうね。
　　保証人さんが近くにいることが条件にになり、直ぐに駆けつ
　　けられるようにする

　昨今、賃貸住宅事情も年々変わってきております。
　２０代前半から３０代半ばの若い方が激減し４０代半ばから
　５０代後半の方の入居が増える傾向にあります。
　そのため、老人と言われる世帯の入居も可能になっていくでしょう。
　

大垣日大初戦突破！！「国土交通省住宅局発行のガイドライン」

春の選抜高校野球選手権大会で見事「大垣日大」が初戦を突破しました。

しかも、10回裏のエックスゲーム

「東海勢強し」ですね。

中京大中京と並んで次へ

頑張れ！！東海勢

頑張れ！！大垣日大

ということで本題へ

今日は、アパート、マンションの入居中の豆地知識を！

え～皆様　　「善管注意義務違反」ってご存知ですか。

これは、退去清算時に、故意・過失と通常以上の損耗と並び

入居者側が負担するものです。（国土交通省住宅局発行のガイドライン平成12年度版）

これは、室内や設備品に対して気を付けていれば、壊われたり使用不能になったりしない

現象を言います。

（例）窓を開放して留守にしている間に雨が部屋の中に入り畳やクロスが濡れて腐る要因

　　　なったりはがれたりする現象を言います。

　　　他には、冷蔵庫やテレビを壁に隙間く設置して、焦げ目がついた現象です。

　　7センチほど壁から放して使用して頂ければ、酷い焦げ目は、つきにくいです。

（解説）冷蔵庫やテレビは、現代生活には必要不可欠な消耗品です。よって、気を付けて

　　　　いる生活（7センチ放している）場合での焦げ目は、大家負担になりかぶｓきます。


詳しくは、株式会社住まいるのリンクページを参照下さいませ。

生き残りをかけたサバイバル

本日の訪問4回目

大垣市内の大家さん宅訪問です。

設備関連の提案と入居斡旋の提案でお話を進めています。

各室管理を快く受諾して頂きました。

安い賃料で募集をかけても中々決まらず

東海3県下のオーナーさんは、悩みの種です。

他の地域は、わかりませんが、ここ東海地方は、

大手の賃貸不動産業者があちらこちらに有ります。

大手2社が名古屋市に実質的に本社を持っています。

悪しき慣習を突破し、大家さんとのパイプを20年以上続けてきた結果が

大手仲介業者の言いなり状態になっているケースが多いです。

悪しき慣習・・・地域ごとに不動産屋さんの縄張りが有ります。例えば、○○市○○町とその周辺3町

は、△△不動産と□□不動産といったような風でしょうか。

ですから、ほかの地域の不動産屋さんが○○市○○町の客付けは△△不動産を通じて仲介をする。

全国的には、こういった慣習が今でも有ると聞いております。

少なくとも、東海三県下では、賃貸では、かなり減っています。

言いなり状態・・・大手2社を中心に賃貸物件の斡旋不動産業者の客付けが１００％近い状態です

から賃貸仲介業者の営業マンの提案を聞かなければ「部屋付け」をしてもらえない。

こう思っている大家さんがかなりいます。長期ローンを組んでマンションを建て、収支を組んでいる

はずなのにどんどん家賃が下がってくる状況や敷金、礼金、前家賃無しで客付けをする提案。

これは、全て賃貸仲介業者の提案です。

自社の業績アップしか考えていません。

バブル崩壊、リーマンショックによる不動産仲介の生き残りをかけたサバイバル

この餌食が大家さんなのではと感じています。

ＭＡＣさんの管理物件本日「一物件解約」です。

本日は、賃貸管理のＭＡＣサポートの管理物件がひとつ解約が有りました。




当社、住まいるの専任物件がひとつ無くなったということになります。



その物件は、管理開始時には、築30年でした。



入居率も50％強



入居者も放置状態ですので家賃滞納者や素行のあまり宜しくない方たちも



少なからず居ました。



管理開始から約2年の間に入居率100％



家賃滞納者０



マンションの清掃



設備点検も良好



これで解約です。



ちょっとショックですね。



管理料を払いたく無いみたい



利用するだけ利用してという感じですね。



ＭＡＣさんからの情報ですが、提携会社でも有り



自分のことのように腹立たしい気持には変わりは有りません。



賃貸管理の難しさを感じております。